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青田县老城核心区旧城改造 房屋征收政策问答(一)
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1、为什么要进行旧城改造?

答:旧城改造的目的就是要改造旧住宅区危房、消除消防安全隐患,解决交通拥堵问题,改善居民生活环境,提高居民生活质量,提升城市品位,带动经济发展。

2、旧城改造的依据是什么?

答:《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规。

3、旧城改造工作是怎么实施的?

答:旧城改造遵循公开、公平、公正的原则,坚持决策民主,程序正当,让利于民,合理补偿安置。

4、旧城改造的实施能给被征收人带来什么好处?

答:一是被征收人可以实现以旧房换新房的目的,改善生活环境;二是不管是货币补偿安置还是产权调换安置,都能让被征收人的现有房产得到一定幅度的增值,从而保障被征收人的利益。

5、国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收有什么不同?

答:国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收的主要区别有以下几点:

一是适用的征收依据不同。国有土地上房屋征收所依据的法律法规为《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》等;集体土地上房屋征收所依据的法律法规为《中华人民共和国土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。

二是征收的对象不同。国有土地上房屋征收是针对城市规划区内国有土地上的房屋,被征收人是持有国有土地使用权证的单位或城市居民;而征收集体土地上房屋,是针对农村征收集体土地上的房屋,被征收人是持有集体土地使用权证的乡、村、村民小组等集体经济或村民。

三是因国有土地上房屋征收与集体土地上房屋征收所适用的征收依据不同、征收对象不同,其对应的征收程序及征收政策条款亦不相同。

虽然两者之间存在区别,但整体的征收政策均是让利于民的,被征收人所获得的征收利益相对均衡。

6、集体土地上房屋征收安置面积按1:3的比例进行安置,这里的3倍面积是什么?

答:这里的3倍安置面积是指集体土地上房屋的建筑占地面积的3倍,而不是建筑面积的3倍。

7、为什么要签订改建意愿书?

答:根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,同意改建意愿率达到90%以后,方可实施旧城改造项目,签订改建意愿书就是落实改建意愿的载体。

8、被征收人配合入户测量、评估,是否就意味着房子已经被征收了?

答:不是的。房屋征收的标志是签订征收补偿协议并生效。

9、房子是父母留下来的,我有好几个兄弟,可不可以分户安置?

答:不可以。

10、一套房产,多个共有人分别持有房屋产权证分证,应该如何计户?

答:计为一户。

11、产权人在国外的,如何签订委托书?

答:其委托书的签订方式一共有三种:一是可通过当地大使馆对委托书进行公证,并将原件寄送至征收工作小组留档;二是可请有关海外团体(侨团)等组织当面见证委托书的签订(需有二个见证人),需加盖海外团体(侨团)的公章,并将原件寄送至征收工作小组留档;三是在产权人签订委托书的时候,可以通过拍照或拍摄现场视频的方式,留存影像信息,并传送至征收工作小组留档。但办理安置手续时需产权人进一步签字确认。

12、抵押的房屋面临征收怎么办?

答:1、设有抵押权的被征收房屋的所有人与相关金融机构(银行)协商签订抵押物置换等协议;2、经法院调解,作出民事裁定,设有抵押权的被征收房屋的所有人与相关金融机构(银行)达成调解协议。

13、房屋征收补偿安置方式有哪几种?

答:两种。分别是货币补偿和产权调换两种安置方式。

14、被征收房屋建筑面积是如何确定的?

答:已登记房屋的建筑面积原则上以被征收人的房屋所有权证载明的建筑面积为准。未登记房屋的建筑面积以测绘、认定的建筑面积为准。

15、产权证上的房屋面积和实际面积不相符,怎么办?

答:由被征收人在房屋调查结果公示期满前,向旧城改造指挥部提出书面申请,进行复核测绘认定。

16、未登记建筑如何认定和处理?

答:未登记建筑由未登记建筑认定和处理工作组提出认定和处理意见,并报相关领导小组审核通过。

17、被征收房屋用途是如何认定的?

答:被征收房屋用途原则上按照房屋登记记载的用途确定;房屋登记未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途但未作房屋用途变更登记的,按照城乡规划主管部门批准的用途确定。

18、房地产价格评估机构是如何确定的?

答:房地产价格评估机构由被征收人协商选定;房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织不少于三家房地产价格评估机构,在公证机构现场公证下采取摇号、抽签方式随机确定。

19、被征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值是如何确定的?

答:被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值,由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点,采取相同的方法、标准评估确定。

20、被征收房屋价值由哪些因素确定?

答:被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋的价值的因素,但不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

21、房屋装修有无相应的补偿?

答:有的。评估机构在全面入户评估时,按照《关于公布2021年度青田县房屋征收重置价格等相关补偿标准的通知》(青建〔2021〕18号)规定对被征收房屋装修情况进行评估,由被征收人选择按装修附属物清点标准或按包干标准予以评估补偿

22、如果对评估结果有异议,怎么办?

答:被征收人或者房屋征收部门对估价结果有异议的,应当自收到评估报告之日起十日内,向出具评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核评估。若对复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起十日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

23、选择货币补偿有什么优惠政策?

答:给予被征收房屋的市场评估价值(含超标准容积率建筑占地土地价值,不含房屋装修及附属物评估价值,下同)30%的奖励,2年内在青田县内购买商品房的,再给予被征收房屋的市场评估价值中实际用于购买商品房的部分金额的5%的奖励(申请“房票”购房的除外)。

24、私人建房住宅用房的产权调换可安置面积如何计算?

答:征收私人建房住宅用房或者参照私人建房标准的非私人建房住宅用房的,被征收人选择产权调换的以房屋合法建筑面积为准,总层数为一层的被征收房屋可增加100%的安置面积;总层数为二层的被征收房屋可增加50%的安置面积;总层数为三层的被征收房屋可增加33%的安置面积;总层数为四层的被征收房屋可增加25%的安置面积;总层数为五层及以上的被征收房屋可增加20%的安置面积;如住宅楼层不完整的被征收房屋,以纵向切割法计算不同层数的安置面积。

25、同一被征收人在征收区块的房产能否合并安置?

答:可以的。

26、“本区块不够安置,在其他区块安置”这句话怎么理解?

答:在本区块相应户型住宅房屋用于安置还不够的情况下,才会安排在其他区块安置。如:旧住宅区1号改造区块一期不够安置的情况下,原则上安置在旧住宅区1号改造区块二期。

27、产权调换安置房的基本户型有哪几种?

答:产权调换安置房基本户型建筑面积分别为70㎡,90㎡,110㎡,130㎡左右,另设50㎡左右的灵活户型。

28、被征收人住宅产权调换安置面积在130㎡(含130㎡)以上的,如何选择安置房?

答:被征收人住宅产权调换安置面积在130㎡(含130㎡)以上的,可以根据所选安置房的合计建筑面积最接近住宅产权调换安置面积的原则,选择两套及两套以上基本户型或灵活户型安置房。

29、被征收人在选择产权调换安置后,有剩余面积部分应该如何补偿?

答:被征收人选择住宅产权调换安置方式的,在选择基本户型安置房后,其剩余安置面积不再选择安置房的,则其剩余安置面积中原房屋建筑面积部分可按货币补偿形式给予补偿,但不享受“房票”政策。

30、一套房产有多个共有人,是不是可以安置多套房屋?

答:国有土地房屋征收是以被征收房屋实际面积为准的。具体能安置几套安置房,安置面积有多少都是根据被征收房屋的建筑面积来决定的,与被征收房屋有几个共有人是无关的。

31、什么是“跳档”安置?

答:为了解决被征收人安置户型较小的问题,本区块实施“跳档”安置的优惠政策。每户可以就其中一套房屋在原安置户型(130㎡除外)基础上提高一个档位(20㎡)回购

32、选择本区块最大户型的安置房,能不能再跳档安置?

答:不可以。

33、“跳档”安置部分的价格是怎么计算的?

答:“跳档”部分回购单价在原产权调换安置房回购单价(一房一价)基础上每平方米增加2000元,并不享受安置房回购价的88%优惠政策。

34、安置房选择“跳档”安置后,可否再以商品房的售价购买面积,扩大安置房面积?

答:不可以。

35、安置房如何选房?

答:根据《青田县旧住宅1号改造区块一期改造项目房屋征收与补偿安置方案》规定,分区域、分批次、以户型相同的安置房为一个选房单元,并按照相关流程,在公证机构现场公证下,通过“两轮抽签、一次定位”的方法进行选房。

36、房屋补偿款怎么计算?

答:由征收组工作人员根据房屋评估结果并结合征收补偿政策予以计算。

37、住宅安置房结算有什么优惠政策?

答:住宅安置房按市场评估均价结合层次差、朝向差等因素计算价值(“一房一价”),按88%计算房款(“跳档”的面积除外)。

38、什么是“一房一价”?

答:评估公司按照市场评估确定安置房的回购均价,再结合每套安置房的层次差、朝向差等因素计算每套安置房的回购价格,形成“一房一价”。

39、什么叫“住改商”房屋?

答:“住改商”房屋,是指在房屋征收工作中,被征收人将房屋产权证登记用途或设计审批用途为住宅的,在实际使用过程中变更为商业经营用途的房屋。

40、“住改商”房屋的面积如何确定?

答:“住改商”房屋面积按照《青田县旧住宅1号改造区块一期改造项目房屋征收与补偿安置方案》规定分类予以确定,详细情况请询问征收组工作人员。

41、商业用房、“住改商”房屋的货币补偿有什么优惠政策?

答:给予被征收房屋的市场评估价值30%的奖励。

42、商业用房、“住改商”房屋产权调换安置有什么优惠政策?

答:公摊面积的60%不计算房款。

43、被征收房屋按“住改商”认定后,剩余住宅可安置面积少于20㎡的,若被征收房屋是唯一合法住宅的,应如何补偿安置?

答:被征收房屋按“住改商”认定后,剩余住宅可安置面积少于20㎡的,若被征收房屋是唯一合法住宅的,被征收人应选择住宅用房产权调换安置方式,“住改商”房屋原则上选择货币补偿安置方式。

44、“唯一合法住宅”是如何理解的?

答:唯一合法住宅房屋是指被征收产权人(有配偶的为夫妻双方)在国内仅拥有一套住宅房屋。

45、“住改商”房屋应补交的土地收益金是如何计算的?

答:“住改商”房屋补交土地收益金按改变房屋使用性质增值部分的30%,在结算时扣除。

46、“住改商”若本区块一层不够安置,可在二层安置的原则是什么?

答:新建商业用房优先考虑本区块被征收人产权调换安置,若本区块一层相应户型商业用房用于安置还不够的情况下,才在本区块二层安置。

47、商业用房、“住改商”房屋安置户型有哪些?

答:安置户型建筑面积分别为20㎡,30㎡,40㎡,50㎡,60㎡左右的户型。

48、商业用房、“住改商”房屋产权调换安置是否享受“跳档”安置政策?

答:不享受。

49、商业用房、“住改商”房屋选择产权调换安置的如何选房?

答:根据《青田县旧住宅1号改造区块一期改造项目房屋征收与补偿安置方案》规定,分区域、分批次、以户型相同的商业用房安置房为一个选房单元,并按照相关流程,在公证机构现场公证下,通过“两轮抽签、一次定位”的方法进行选房。

50、选择货币补偿有临时安置费嘛?

答:有的。给予6个月临时安置费补偿。

51、住宅用房选择产权调换安置的,其临时周转方式有哪几种?

答:有两种。第一种是由被征收人自行解决临时周转用房,并由征收人按标准支付给被征收人临时安置费。第二种是由征收人提供被征收人临时周转用房的,被征收房屋建筑面积在150㎡以内的不再发放临时安置费,被征收房屋建筑面积在150㎡以上的,每增加1㎡每月增加10元临时安置费。

52、被征收人住宅用房选择产权调换安置并自行解决临时周转用房的有何优惠政策?

答:给予住宅房屋被征收人每户5000元的一次性奖励。

53、选择产权调换安置的临时安置费如何计算?

答:选择产权调换安置的被征收人自行解决临时周转用房的,其临时安置费按照补偿标准计算,按实际时间计发,3年之后,临时安置费按标准的两倍计发。由征收人提供被征收人临时周转用房的,3年之后,另给予其临时安置费,按标准计发。

54、商业用房、“住改商”房屋有临时安置费吗?

答:有的。商业用房、“住改商”临时安置费标准:30㎡以下的,每月补偿2400元,30㎡以上的,每增加1㎡每月增加80元。

55、商业用房、“住改商”房屋选择产权调换安置的,有临时周转用房吗?

答:没有。

56、临时安置费的发放日期是从何时开始计算的?

答:自被征收人取得房屋腾空搬迁证明之日起开始计算。

57、住宅用房的搬家费是如何计算的?

答:住宅房屋被征收人选择货币补偿安置的,其搬家费用按一次计发,住宅房屋被征收人选择产权调换补偿安置的,其搬家费用按二次计发。

58、“住改商”房屋有停产、停业、搬迁费吗?

答:有的。征收“住改商”房屋造成的停产、停业、搬迁费由征收人按1000元/㎡补偿标准一次性计发。这是地方性的优惠政策。

59、对达不到“住改商”标准房屋的有停产、停业、搬迁费吗?

答:有的。对现变更为商业营业使用的,达不到“住改商”标准的房屋,按原用途进行补偿安置,但对其停产、停业损失费、搬迁费由征收人按400元/㎡补偿标准一次性发放。

60、如果按时签约并腾空,有何奖励?

答:按被征收房屋市场评估价值的5%给予奖励,逾期的扣减此奖励。

61、是不是早签约会吃亏,晚签约有好处?

答:早签约不吃亏,晚签约也没有好处,逾期签约会扣减签约腾空奖金,且选房时将作为第二批次进行摇号确定安置房,反而会吃亏。

62、选择产权调换安置的,房屋腾空验收合格后有什么钱可以领取?

答:选择产权调换安置的被征收人,其被征收房屋的补偿款在安置房交付时统一结算,多还少补。装修附属物补偿款、搬家费、签约腾空奖励及第一年的临时安置费等款项按协议约定支付。

63、房屋共有人如何签订协议?

答:房屋共有人(包括夫妻)都要到场签订协议,若不能亲自到场的,可委托他人签约。

64、是不是只要签订了征收协议,协议就生效了,就一定可以被征收了?

答:本区块旧城改造项目在规定时间内签约比例达到80%的,所签订的征收协议才生效。若在规定时间内签约比例未达到80%的,所签订的征收协议不生效,征收决定效力终止。

65、征收部门用什么措施保证“本项目签约比例达到80%的”真实性?

答:征收部门将通过发布公告的措施来保证本项目签约比例达到80%的真实性。

66、旧城改造的安置房与商品房有什么区别?

答:旧城改造的安置房与商品房从本质上并无区别,均有完全的不动产权登记。开发建设的房屋,和同区块的商品房是按照同一标准进行设计、建设、验收的。

67、被征收人在房、钱两清后,多少时间内可以拿到房产证?

答:安置房竣工验收合格,被征收人在办结交付手续后,即可向不动产登记部门申请办理不动产登记权证。

68、被征收人拿到房子后可以马上出售吗?

答:办理了产权证后,即可上市交易。

69、如果发现房子有质量问题怎么办?

答:安置房建设过程中、竣工后,会由相关部门进行质量验收,如发现房屋有质量问题,可根据《浙江省住宅物业保修金管理办法》规定要求整改。

70、安置房是否可以转让给直系亲属?

答:可以,但会按照规定缴纳相关税收。

71、被征收人的户籍、子女入学方面怎么保障?

答:被征收人自房屋征收补偿协议签订之日起两年内,被征收人子女仍可在原被征收住宅片区所在学区入学,学校应当予以接纳。被征收人以“房票”安置方式购买商品住房后,凭购房合同办理入户迁入手续,并可按照教育主管部门相关规定办理子女入学手续。

72、什么是“房票”,什么人可以申请“房票”购房?

答:“房票”是征收人开具给货币安置被征收人用于优先购买限价定向销售商品住宅的《购房证明》。

选择货币补偿安置方式的被征收人可以申请“房票”购房。

73、哪些对象可以享受“房票”商品房直系亲属过户(转让)政策?

答:“房票”商品房过户(转让)过程中说的直系亲属,一般来说指的是直系血亲。直系血亲是指有直接血缘联系的亲属,其范围包括父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女,外孙子女等。

74、申请“房票”购房,如何确定购买面积?

答:“房票”购买限价定向销售住宅商品房的,按被征收区块产权调换安置方式计算可购买面积,并确定可购买的基本户型。

75、“房票”商品房一般在什么时候选择房屋,结算房款?

答:“房票”商品房选房一般安排在相关房产开发企业取得《商品房预售许可证》、确定公布每套房屋销售价后一个月之内,在选定房屋后一个月内结算房款。

76、“房票”商品房是和安置房一起选房吗?

答:分开。

77、选择“房票”安置,能否只存30%金额用于支付购房首付,另外的直接领取?

答:不可以。被征收房屋选择“房票”购房的,其相应部分的房屋补偿款和超容部分补偿款及30%的奖励要留存,不能领取。其他补偿款,包括装修补偿款、附属物补偿款、按时签约腾空奖、临时安置费、搬家费等可领取。

78、使用“房票”购房有税收方面的优惠么?

答:选择“房票”购房的,新购买住房与被征收房屋货币补偿金额对等部分,免征契税,新购买住房超过被征收房屋货币补偿金额部分,按照规定征收契税。

79、使用“房票”购房能按揭贷款么?

答:持有“房票”的购房人符合房贷政策或住房公积金贷款条件的,房产开发企业应当按照相关政策办理,不得另行附加条件。

80、放弃“房票”购房的,预交房款如何处理?

答:“房票”持有人可按原值退回相应款项,征收部门根据银行同期存款基准利率(一年期),在结算时按实计付利息,被征收人不再享受“房票”安置政策。


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