全国多城松绑,11月楼市走向何方?
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本文转自微信公众号:王老师说房

每到年底,中国楼市便进入群魔乱舞时代!

在刚刚过去的十月,中国楼市暗流涌动,楼市风波不断,前有银十秋风瑟瑟,后有楼市松绑大潮,整个十月楼市,就如水火交融,冷热交错。

有人说楼市热潮已经来临,中国楼市将再度腾飞!

也有人说楼市转凉,楼市复苏无望!

自媒体狂轰乱炸,新政策层出不穷,房企在一旁煽风点火,整个中国楼市,烟雾缭绕,很多人被迷住了眼,不少购房者拿着钱在一旁观望,不知道如何下手。

今年10月楼市到底发生了什么?对我们又有哪些影响,今天王老师给大家一一道来。

有今年的10月15号一定是黄道吉日。因为光15号这一天,全国有三个大型城市,颁布了楼市松绑政策。

10月15日,三亚下发了一份红头文件,继6月27日海南全省进一步放宽人才购房的门槛之后,三亚再一次放宽了人才的购房门槛。简单说,就是不用落户,不用五年社保,只需要是全日制大专及以上学历,拿工作合同基本上就可以在三亚买房。

第二是天津,10月15日,天津市对承接北京非首都功能疏解的项目,户籍迁入天津市的职工,按照本市户籍居民政策购房;对户籍暂未迁入天津市的职工,其家庭在天津无住房的,可在本市购买住房1套。不再提供在津社会保险或个人所得税证明。而在松绑之前,我们外地人想要在天津买房,必须提供在天津3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明才有购房资格。

最后是南京,15号这天,南京六合区针对外地人的限购政策放松,并已经开始执行。现在外地人在南京六合区买房,只需要提供南京市居住证和学历证明,即可在六合不动产登记中心开具购房证明就可以买房子了。而过去,则需要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明。

三大城市,同一时间,放开落户政策,15号这一天,让很多人都感到迷糊。于是乎,各大自媒体跟进,“各大城市楼市松绑,楼市要爆发了”、“楼市寒冬已过,猛涨即将到来”.....在大V的狂轰乱炸下,不少人都乱了脚步。

从表面上看,这些城市都是以外地人才落户为出发点,是一二线城市的“抢人大战”。而本质上,其实是楼市变相松绑,放水的表现。

一旦落户制度放松,也就意味着刚需购房者在短时间内会有大量提升,从而带火当地楼市。王老师在今年把这三个城市的房价变化拉出来看了一下,发现这三个城市的房价下跌现象有了一定放缓,这也意味着松绑政策起到了作用,跟前几个月相比,楼市确实火了许多。

于是乎,更多的城市加入了抢人大战,除了一二线城市以外,就连很多三四线城市也颁布了松绑政策,松绑政策年年有,2018年年末也有许多城市出台了松绑政策,可为何今年特别多呢?

房产一直是中国经济的重要来源,前几年借着楼市繁荣的春风,各大城市的GDP增值一路飙升,但今年上半年,国家对楼市调控突然加强,甚至下达了相应政策,因此今年是楼市调控最紧的一年,一旦调控加紧,也就意味着房产交易下行,房子就难卖。也就导致开发商拿地减少,从而城市获得的收益减少。今年三季度中国的GDP增长仅为6.0%,刚刚处于及格线,可想而知,有很多城市拉了后腿。之所以各大城市的增量会有所下降,其原因无非是缺少了房地产这块大肉。

从数据来看,今年三季度天津GDP增量仅为4.6%,上海仅为6%,重庆仅为6.3%,大城市的增量尚且如此,三四线城市更是难看。

到年底了,不仅开发商要冲量,各地政府也要完成相应的业绩指标,而其中最重要的便是GDP贡献。时间紧,任务急,钱从哪儿来?

最快的地方就是楼市,众所周知,楼市及相关产业在拉动经济发展中的作用不可忽视,以南京高淳和六合为代表的二线远郊新区,产业吸引力有限,人口有限。面对整体经济指标,即便想摆脱“地产拉动”的模式,但是心有余力不足,短时间内不得不通过适当宽松的楼市政策吸引主城外溢人群,增强产业工人信心,甚至年终时候,为一以贯之塑造城市形象,不得不用房地产来暂时托底经济。这样的情况十分普遍,因此才会有10月份的松绑热潮,这是松绑的第一个原因。

楼市松绑的第二个原因是引才扶智的需要。

人才是生产力中最为活跃的因素,中国对于城市的规划已经很明显,在未来将打造几大城市群,如果不想办法留住人才,也就意味着在未来自己的竞争力会越来越弱,所以不少地方为了吸引人才绞尽脑针。而要外地人在本地落户,在购房、租房等方面“开绿灯”成了不少地方屡试不爽的做法,所以我们看到三亚,珠江等城市拿出了相应的落户政策,其目的就是在于引进更多常驻人口,但也有部分城市是为了刺激房市而故意以人才落户作为突破口,乘机带火楼市。

楼市松绑的第三个原因是一城一策的调控思路

我国楼市在之前经历了大的跌宕起伏之后,平稳健康发展成为各方共同的期待。目前,楼市正在调控的过渡之中,在一城一策的整体调控思路下,不同地方对现阶段出现的问题进行的修修补补,也属正常。

松绑的原因说了,那么11月份,楼市的走向又该如何呢?

在说走向之前,王老师先给大家讲一讲年底了,开发商和政府面临的问题。

对于开发商来说,年底最大的问题在于资金回笼。在这两年,房子并不是特别好卖,恒大、融创这两个房产最多的开发商早早就开启了全员营销模式,大房企都已如此,何况各大中小型房企呢。光在2018年就有458家房企破产,而从今年1月到10月,根据法院的消息,已经有408家房企倒闭了,为了活下去,各大开发商的重点工作会放在销售回款上面,更注重销售资金回笼,并在拿地和现金流之间做好平衡,不仅仅做好当年的回款,还要做好下一年的准备工作。

所以开发商最重要的问题是房子的去库存,库存怎么去?无非就是降价打折,所以11月份,将会是开发商折扣最大的几个月。

而在政府方面面临的问题是GDP拉伸,达成全年的增长目标,前面提到楼市对于城市GDP的贡献是巨大的,所以我们大致上可以预估出11月份楼市的走向情况。

即为:接下来或将有更多城市加入松绑队伍。

所以,11月份的房市会有一定程度上的回暖,但并不代表楼市要爆发,前面提到一城一策依然是未来楼市调控的思路,楼市过冷就加把火,楼市过热就抽根柴,始终会维持到平稳态势。

对于我们刚需购房者来说,11月-12月最后两个月将会是今年最好的上车时间,为什么?

首先在住房不炒的大环境下,各大媒体积极响应,唱衰楼市,而我们普通老百姓对于楼市的信心也是不足的,与此同时,在国家长达三年的楼市调控当中,终于在2019年达到了调控顶峰,这意味着很多开发商熬不住了。楼市调控使得开发商的融资渠道变少,融资成本变高,也就意味着未来两个月,开发商为了追求回款,给出的优惠将会足够吸引人,而另一方面各大城市为了达成经济增长目标,在松绑政策上还会持续的松绑,那么我们购房的门槛将会有很大降低,门槛降低,购房优惠,两全其美。各位购房者一定要把握时机,及时上车。


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