二手房买卖合同中,房屋差价如何赔偿?
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在二手房买卖的过程中,由于房屋价格在短时间内不断大幅攀升,卖方在利益的驱使下,利用房屋还未过户的机会,通过各种手段进行反悔而恶意违约,从而引起二手房买卖纠纷。那么,二手房买卖合同中,房屋差价如何赔偿?

网友咨询:房产纠纷房屋差价如何赔偿?

黑龙江华远律师事务所贾月英律师解答:

房产纠纷房屋差价的赔偿:

(一)如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的,则按照其约定;

(二)如双方当事人不能协商确定的:

1、原则上可比照最类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失;

2、无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。

(三)认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等,合理确定。

(四)守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。

《合同法》第一百一十三条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

贾月英律师解析:

商品房买卖合同的解除并非在任何情况下都能获得差价赔偿合同的解除应符合一定的条件才能获得该房价升值差价的赔偿,具体应注意以下两点:

1、商品房买卖合同已成立,买受人已交付了大部分房款,因出卖人过错导致合同无法履行,买受人有权提出解除合同并要求赔偿房屋差价损失。

2、合同解除应指法定解除,且出卖人因法定解除而会获利。

根据我国《合同法》和最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,买受人解除合同的情形共有十六种之多,但这十六种法定解除的情形,并不当然都能获得房屋差价赔偿,合同解除的原因应仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行,因其他原因解除合同的,不应支持房屋差价损失赔偿。同时,只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下,买受人才有权获得该差价赔偿。

对于房屋买卖合同解除后房屋差价损失属于损害赔偿的范围吗?

对于合同解除后损害赔偿的范围究竟是否包括履行利益,我国合同法未作明确规定,通行观点认为,合同解除的效力是使合同恢复到缔约前的状态,而履行利益是在合同得到履行后才可能产生。

合同解除的赔偿范围仅包括以下几种:合同解除后,因恢复原状而发生的损害赔偿;管理维修标的物所生费用;非违约方因返还本身而支出的费用。

避免合同违约造成的差价损失:

1、签约前做好调查,明确欲购房屋的性质,避免合同因此无效或者履行不能。

2、认真准备,细化合同条款,方便合同履行。


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